Como muchos me he visto forzado a cambiar varias de mis rutinas en medio del aislamiento obligatorio, una de ellas; el de verme obligado a ser un televidente más de los noticieros matutinos nacionales, de los cuales me reservo buena parte de mi critica para orientarla en una frase que insistentemente repetía el periodista -quién se caracteriza por su especial gusto a la reportería- y quien en -vivo- y en medio de una entrevista al Ministro de vivienda -Jonathan Malagón González- con relación del proyecto del decreto que adoptaría medidas transitorias respecto de las acciones de desalojo, reajustes del canon, prorrogas y otras disposiciones en los contratos de arrendamiento, dedujo de su entrevista que el pago de los cánones se “congelarían” con la expedición del decreto.
No tardé en recibir una llamada de uno de mis clientes, quién en su calidad de arrendatario y al ver la noticia dedujo lo que tal vez muchos en ese momento interpretaron “no estoy obligado a pagar el arriendo”. A partir de ese momento y aun con la expedición del decreto 579 del 15 de abril de 2020, me surgieron serios cuestionamientos de dichas medidas, especialmente con las adoptadas en el título primero de la ya mencionada en materia de arrendamiento de inmuebles con destinación habitacional y comercial.
Las medidas, amparadas en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica por el COVID-19, se fundamentaron entre otras, en datos emitidos por el DANE del resultado en la encuesta integrada de hogares de 2018, según la cual, en Colombia, 38 de cada 100 familias residen en las viviendas como arrendatarios, fundamentos del decreto que consideró a esto sector de la población altamente vulnerable ante los efectos económicos generados por la medida de aislamiento.
La encuesta referida, indica además que las familias destinan entre el 25% y el 30% de sus ingresos al pago de cánones mensuales de arrendamiento. Suponiendo que este indicador sea igual o superior en la reducción de los ingresos en el hogar por los efectos de la medida, queda en contraposición el no exhibir en el estudio el porcentaje de arrendadores cuyo pago del canon constituye su única fuente de ingreso, pues siendo loable el alcance del decreto al promover acuerdos de las partes sobre las obligaciones del contrato de arrendamiento, aun en situación de cesación del pago de las mismas, traslada eventualmente el margen de vulnerabilidad a su extremo.
Al día siguiente de la entrada en vigencia del decreto 579 de 2020, en alocución presidencial se expuso la defensa de los alcances del decreto, para el gobierno desde el anuncio de las medidas, el 75% de los arrendatarios en el país están pagando, mientras que el reporte de las aseguradoras arrojó que en el 80% de los casos (no se aclara si reclamados), han derivado en acuerdos de pago. Dato último que me generó curiosidad, por lo prematuro de sus resultados y por la ausencia de medida alguna en el decreto, frente a las posibles reclamaciones ante las compañías de seguros que amparan el cumplimiento de los contratos de arrendamiento.
En este sentido surge la pregunta ¿las aseguradoras se obligan a indemnizar a los asegurados/beneficiarios que no recibieran el pago de su arrendatario por los efectos del COVID 19?
Frente al vacío normativo la posición asumida por algunas aseguradoras, como es el caso de Seguros Mundial, desarrolló en respuesta una línea de atención especial, operando como canal de comunicación para promover un acuerdo entre las partes y reconociendo únicamente aquellos siniestros donde “por ejemplo el arrendador vive del arrendamiento”, según declaraciones de su presidente Juan Enrique Bustamante para el Diario La República.
En la misma línea, Aseguradora Solidaria emitió un comunicado en su portal web reconociendo que sin perjuicio de las circunstancias de fuerza mayor que hoy invocan arrendatarios y codeudores, ratifica su disposición para “generar espacios de conciliación y lograr concretar acuerdos”, resaltando que dichos acuerdos notificados oportunamente a la aseguradora no generan la perdida al derecho de reclamar posteriormente.
De allí que cobre especial relevancia la connotación de la fuerza mayor en el marco de la emergencia generada por el COVID-19 y si esta puede ser invocada como causal eximente de obligaciones. En primer lugar, el contrato de arrendamiento y de seguro corresponden a relaciones de derecho privado que obligan a las partes (pacta sunt servanda), de suerte que, si la fuerza mayor, el caso fortuito o cualquier otra causa de exoneración de responsabilidad se encuentran excluidas en dichos contratos, no puede deducirse que estos han quedado relegados por las medidas del decreto 579 de 2020. No obstante, dicha circunstancia si habilitaría los efectos de formulación de acuerdos, previa acreditación de la situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario.
El decreto que entró en vigencia hace menos de una semana deja un amplio margen para fórmulas de acuerdo que son positivos en el marco de la solidaridad, sin embargo, medidas como éstas deben contemplar a todos sus actores e ir acompañadas de una adecuada difusión, pues de lo contrario se corre un alto riesgo de generar espacios de impunidad y de propiciar un desbalance al trasladar la condición de vulnerabilidad de un extremo a otro.
Autor: Emerson Leao Vega
GRUPO VALORES, ASESORES JURÍDICOS
Es claro que en esta situación las partes deben ser solidarias y que el estado antes de tomar determinaciones debe hacer las consultas correspondientes para no tomar decisiones que afecten y generen controversia. Buen artículo para tener en cuenta y socializar entre las personas que estén buscando acuerdos y no quedar en un limbo que perjudique su economía.
Buen artículo! Es bueno descubrir la otra cara de la moneda de la que muchas veces no se habla… Pero que finalmente son parte directamente afectada en esta pandemia.
Por lo visto esta situación no se toma cómo fuerza mayor, máxime que tando arrendador como arrendatario están en situación de vulnerabilidad, pero algo hay que rescatar de la esencia de ese decreto. Arreglen sus asuntos de mutuo acuerdo para que ambos pierdan poquito.